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限购加码说明有效供给能力不足

来源:caijingmy    发布时间:2019-05-13 19:52:35

  限购加码既反映了政府有关部门过时的宏观调控的路径依赖,也彰显了住房及管理制度有效供给能力不足,不仅有违于此前“让市场发挥决定性作用”的承诺,而且这种管制导向带来的市场过度扭曲、户籍歧视等负面影响不容忽视。

限购加码彰显有效供给能力不足

  上周,上海和深圳同时出台了较此前限购更为严格的限购政策,其中上海非本地户籍居民社保及税务要求由2年提至5年,深圳非本地户籍居民社保要求由1年提至3年。限购加码可谓“意料之中、情理之外”,既反映了政府有关部门过时的宏观调控的路径依赖,也彰显了住房及管理制度有效供给能力不足,不仅有违于此前“让市场发挥决定性作用”的承诺,而且这种管制导向带来的市场过度扭曲、损害营商环境、户籍歧视等负面影响不容忽视。

  我们不妨先看看中国一直想效仿的新加坡的例子,再展开进一步的讨论。从2008年至2013年,新加坡是最热门也是最昂贵的国际市场,其房价此间上涨了近80%,“始作俑者”正是新加坡政府,买家则是来自全球范围也包括中国的有钱人。不过,近两年新加坡政府对抵押贷款施加了限制,并对外国人的购房加征税款后(各项税费加起来可能会多达房价的18%),房价已经出现下滑。

  不难看到,新加坡政府根本无需对外国购房者采取限购的管制措施,而是通过限贷和提税等经济和法律手段就能达到为房地产市场降温的目的,同时又不过于伤害市场的开放性和透明度。当然,对于非新加坡居民来说,税费增加意味着交易成本增加,实际购房的成本提高了,但是这与中国北京的购房资格可以买卖寻租助涨房价存在本质的不同,对于市场的影响也迥异。由于新加坡政府完全依靠经济和法律手段,保证了房地产市场的开放性和透明度依然很高,外国购房者仍可自行决定是否购买,在市场准入上并未涉及对于外国购房者的歧视。

  中国国内上海和深圳一线城市非本地户籍居民如果在不考虑房价和自身购买力的情况下可以自由决定买房吗?显然不能,因为原本就有限购,现在限购加码门槛更高!成熟市场的管理经验并不容易进入中国一线城市政府领导的眼里,他们更习惯于猛踩油门、猛踩刹车的老路数,眼下出台的调控政策依然会面对朝令夕改、迟早还改的命运循环。

  以这轮调控措施号称“史上最严”上海为例,重点涉及到的政策如下:一是进一步加强房地产市场监管,规范从业行为,严重查处违法违规行为;二是落实差别化的信贷政策,对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%,非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;三是严格执行限购政策,对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。

  倒不是说以上政策都没必要,违法违规行为当然需要查处,差别限贷也是成熟市场做法,但限购加码的确属于过时和非主流的“设租”做法。尤其值得反思的是,房产税试点已经在上海落地好几年,税收在上海这次“史上最严”调控政策中竟然缺席,不能不说是一个非常大的缺憾,只能说明作为全国改革开放排头兵的上海有效供给能力依然缺乏,不仅相较于与之存在国际金融中心竞争关系的新加坡存在很大差距,对于国内其他城市的管理创新示范效应也大打折扣。

  其他城市除了尚无房产税试点这一点情有可原另当别论之外,也存在政府的“手”太长而有效供给能力不足的情况,包括诟病已久的限购,还有的城市要限涨幅区间,这都是需要检讨的。

  (本文作者介绍:供职于阳光私募行业,清华MBA校友。)

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