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囧:“房地两空”也不慌 为何河西楼盘价格仍在坚挺上涨?

来源:LHFC520    发布时间:2019-07-23 09:20:29


在南京购房者的眼中,河西板块一直是高端改善客眼的心头好。随着楼盘库存的渐渐减少和出让土地的稀缺,“房地两空”正成为了河西普遍的现象。

购房者抢不到房子,开发商抢不到地——目前七月下旬一家楼盘有最后的收官推新之外,整个板块都是噤若寒蝉。尽管如此,河西中部的放风价已炒到了5万元一平,河西南也将在今年下半年突破四万单价大关。


新房:目前河西仅有一盘推新 纯新盘喊价5万一平

  

  完善的区位配套和综合环境,寸土寸金的河西中部一直都是高端改善客的眼中的香饽饽。开盘迄今为止,金隅紫京府、宏图上水云锦、仁恒江湾城可以说是南京楼市“高富帅”梯队的代表成员。随着房源保有量渐入尾声,目前在河西中部,仅有金隅紫京府一家楼盘已明确有推新计划。 

 

  金隅紫京府项目即将清盘收官,7月下旬加推最后一批房源共计270套。户型面积为90㎡、130㎡、143㎡,175㎡。其中90㎡及130㎡预计各70套,143㎡预计38套,175㎡预计92套。预计价格为45000-48000元/㎡。

  该项目的开盘史也是河西中部价格变迁的显著代表。金隅紫京府于2015年5月30日首次开盘,当时推出的房源共460套,当日成交均价为30420元/㎡。迄今为止,该项目一共推新了5次。每平单价价也上涨到了从3万出头涨到了最高4.8万。

  已经放风将要上市的楼盘则为两家,分别位于河西中部和河西南。


  河西中部目前主要在售的海悦名都、仁恒江湾天成等项目的成交价集中在45000元/㎡。

  在四季度,纯新盘保利天悦项目预计将上市,整体价位或达50000元/平方米。该项目主打高端住宅产品,项目已出批前公示,前期有消息该项目的放风价约5万/㎡,或将成为河西中部新的天花板价。


  在河西南部,鲁能公馆、五矿崇文金城、招商雍和府等楼盘也已收官。金地中心风华则是河西南下半年上市的唯一纯新盘,目前放风价4万元/㎡。规划显示,该项目包含了5栋住宅,一座自建幼儿园、2栋写字楼、一个购物中心以及3栋公寓。住宅部分引进的是金地的高端产品系“风华系”

  项目的5栋住宅一共有700多户,其中1,2,3号楼为32层,4、5号楼31层,主力户型面积为90-140平,其中90平户型三房户型做到三开间朝南,140平四房四开间朝南。小区采用中国传统元素,最大的卖点是将9000平米的中央景观区搬进CBD作为超级院子来打造。


土地:整个河西板块目前暂无可出售地块

  

  7月8日的土拍, 是南京土地熔断机制政策实施后最大一场土拍会。当天,除了超过40家房企参与抢地之外,8幅限价地块中有7幅因熔断终止出让。现场主持人更是急得直呼“不要逼政府出政策”。

  作为全国几个楼市最热的城市之一,南京房企的拿地热情远比政府事前预料的要高涨许多。目前河西中部的上海建工G68地块,以楼面地价42561元/㎡,价值排在全国第四。

  在南京,河西板块土地一直颇为稀缺。从目前南京市国土局的招拍挂信息上来看,整个河西片区基本没有可出售地块。

 

  有专家指出,土地熔断只是按下了“暂停键”,并不是从根本上解决开发商抢地、地价疯涨的“神器”。地块是开发商延续经营的根本,特别是在河西这样的高价值板块,开发商对于土地的热情只是暂时被政策抑制住了而已。对于手里没地的开发商,自己抢不到也不让别人抢到而对于手里还有项目在售的开发商,“熔断”造成的土拍流拍将直接导致土地供应量的减少,客观上反而促进了河西一些高端楼盘的行情上涨。


教育资源:板块新开办12所学校 河西南再添两中学

   

  由于义务教育基础过去比较薄弱,河西新城建设之初就确立了追求均衡化现代化并重的教育发展理念。

  建邺区“十三五”期间将规划建设60所中小学、幼儿园,其中建成开办的有30所。今年新开办的12所中,包括南京致远初级中学、南京外国语学校河西初级中学、南京河西外国语学校、南京外国语学校青奥村小学、新城小学怡康街分校、金穗幼儿园等,其中8所位于河西南。

  近期,河西南的教育配套又传来利好,其一是在河西儿童医院附近将新建一所九年一贯制学校(小学+初中),该校距离葛洲坝G14地块较近,未来有可能成为葛洲坝学区;其二是,河西南偏东一侧也将新建一所南京中和初级中学。

河西新城区南部小学效果图

  其中,南京河西外国语学校,不划学区,面向全市自主招生;南京外国语学校河西初级中学,按学区招生,具体学区范围未定;南京外国语学校青奥村小学,不划学区,面向全市择优招生;南京外国语学校河西小学,是否划学区暂未确定;海峡城小学和海峡城初中,由海峡城自建,是否划学区暂未确定;中和小学,划学区,招生方式待定;莲花实验学校,划学区,按照学区招生。


商业体:今年又有4家综合商业体落户河西

  

  早在2015年,河西就有5家商业综合体开业。2016年,南京预计将有14家大型商业综合体及购物中心陆续开业,其中河西又有4家,其中包括金盛国际Mall、凯旋城广场、金润国际广场、乐基广场。

  由江东路串联起来的河西板块在后青奥时代的“十三五”规划中还是非常可期的,仅在河西新江东的商业体量就将达到140多万㎡。 

  换句话来说,江东中路从草场门大街到河西大街这几公里之内,云集了新城市广场、清江苏宁广场、河西万达、河西中央商场、金奥中心、河西中央公园6家建成的商业综合体,再加上已经动工的河西金鹰,以及即将营业的金基广场和河西德基,形象点就是每一公里就会有一个商业综合体,还是相当值得期待的。


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