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森 | 2015年太古业绩深度解读

来源:thstudiosh    发布时间:2017-08-12 07:37:37

勤奋的Casanova君已经连写了两篇恒隆致股东函的点评(传送门:2015年中/2015年末),得到了读者们的广泛欢迎。为了响应时代的召唤,森君也特此奉上太古地产的业绩首读。


首先祝贺太古集团成立两百周年!进入中国一百五十周年!

作为前太古人感到无比自豪(传送门:太古大班恩仇录)


以前之所以厚恒隆而薄太古,主要是因为陈启宗主席在媒体的前呼后拥下,已被扶上商业地产的神坛,而太古的公关则是两百年一贯的低调(对,才不是因为小编太懒)。

 

其实太古系的年报一直维持着非常高的质量,尤其是母公司太古集团。因为详实、专业、不玩儿虚的,年年被香港管理专业协会授予最佳年报金奖银奖,堪称年报里的教科书

 

同样看一份业绩,我们和媒体、分析师不同的地方在于,会以业内人的眼光结合对市场和行业的了解,来看看太古到底做了些什么实事儿。

 

——总览——


相比“开发商”的称呼,太古地产更像是一个“投资人”。

从收入来源来看,写字楼租赁、零售租赁和物业销售大约各占三分之一。从利润来看,2015年的租赁收益及物业重估收益更是占了90%以上。债务方面依然稳健,资本净负债比下降了一个百分点到了15.3%,账上还有120亿港币现金趴着。国内的开发商们哟,能抵押的是不是都抵押了呀?

 

按地区来分的话,太古的内地收入只占总收入的15%左右。不过考虑到我号的读者构成,本文就专注在内地项目上。

在我们开始讨论之前,要默念三遍:“今年可能是我国经济最困难的一年”。



——三里屯太古里——


作为太古在内地的唯一全资项目、对面SOHO无数次躺枪的源头、优衣库最知名店铺的所在地,出租率居然下降了1%?销售额增长只有3%,倒是情理之中,毕竟三里屯的基数已经很大。

 

当我们讨论三里屯的时候,不要忘记项目其实分为时尚范儿的南区和高端范儿的北区,中间隔着一条“亲民”的、但不属于太古的酒吧街,这条街是太古永远的痛。

 

南区一如既往的透着王者之气:全宇宙最大的Adidas,据说同时还是全国最高的坪效!什么概念?一头大象跑得比猎豹还快!新进场的COS隶属于“我们偏不爱交底租”的H&M Group,据说也乖乖的交出了1k+的底租!(看到前东家这么流氓我就放心了)。此外还有众多第一次进入北京的品牌,比如席卷上海的桃园眷村,大排长龙也是不在话下。

 

北区则要困难些:在奢侈品的寒冬下,挑战不言而喻,三里屯的空置铺位也主要集中在这里的高楼层。幸好情况正在起变化,据说一大波设计感强的新租户正要进入北区,最为显眼的当属之前租给万宝龙的2,000平米小楼,将迎来“从内到外”的变化。当然北区也还是有全国销售最好的Alexander McQueen和全国坪效最好的Kenzo

 

由此可以看出,太古汰换租户的态度是坚决的。即使赶走一些名声在外的大牌,也要优化商场的整体表现。

 

——广州太古汇——


太古汇商场在2014年进行了租户大汰换,引进了众多首次进入华南的品牌,赶在新鸿基天环开业前完成,走了一步好棋。当时奋斗在太古汇的小伙伴们天天挑灯夜战,真是辛苦。

 

销售额按年上涨16%其中可能有2014年基数偏低的因素,但这样的成绩仍然说明了新租户的表现十分可喜。

 

随着今年天环的开业,太古汇将迎来真正的挑战。天环带来了广州首家Apple Store(说实话进的也真够晚的),连洗手间设计都不输太古,其现代的设计感和太古汇的持重相比简直是两个世界,当然青菜萝卜各有所爱。然而太古汇作为一个综合体,也携着自带酒店和写字楼的光环。看腻了正佳水族馆的新闻,广州的零售市场,开始变得有趣了,我们拭目以待。

 

顺带提一句写字楼,仍维持了100%的出租率。短期内看不到会对太古汇造成威胁的项目。

 

——颐堤港——


这个四环外的项目大概是太古在内地最没存在感的一个,然而小编还是很喜欢她的“退台式”Layout、大草坪和大落地玻璃。三里屯、太古汇因为定位关系也许很难学,但颐堤港作为社区商场,确实值得揣摩。

 

特此安利一下“退台式”Layout。比起所有项目都会关注的纵向客流,颐堤港让同一层的租户也有了层次感:项目最内侧是面向绿地的大Facade和中庭,靠近中庭的商铺坐拥景观,适合餐饮;最外侧的沿街提供展示面,适合零售。而所谓“退台”,是指自上而下每一层都多向中庭伸出一些,同时兼顾景观和自然光。在一个普通的方盒子里作出了波澜,这个可以抄!



颐堤港的销售2015年大涨30%这其中当然有基数较低的原因,但据说F&B的租金可以紧贴三里屯北区,对于社区商场来说是个不小的成就。开业已有3年,2015-2016年到了租户大汰换的时间。引入的新租户明显更具品质,比如AIGLEAwfully ChocolateUnder Armour,也有明显向配饰和美容转型升级的Bobbi Brown和Pandora等,一开业就达到了全国同类中上水平。

 

正好最近商场的可达性显著提升,2014年底将台地铁站开通,并且2015年底地铁线延长到了市区及北京南站。这对于写字楼来说肯定是利好,对于商场的话,应该还是车流更重要一些。很多读者也看过我们对地铁的分析,如果自身不过硬,地铁的开通只会加速项目的衰亡(传送门:地铁旺客流?)。不过作为将台地区首屈一指的社区商场,颐堤港应该够硬。

 

顺带提一句写字楼,维持了92%的出租率。在北京四环可以租到300多,据说广州太古汇在市中心也只能租到200,帝都名不虚传。威胁也是在的,未来大望京地区的供应量将显著增多,颐堤港要小心才是。

 

——成都远洋太古里——


这里不只有全宇宙最大的Gucci店和Muji店(在淮海路Muji开业前)更有两成开业就试营业的胆气

 

小编还记得2014年底第一次参观的时候,热情的成都市民们半夜11点还在咖啡馆里摆龙门阵,摄氏零度还抱着围挡一间一间的拍照片。也难怪,300个铺位里有200个是旗舰店/特色店,真是建筑给租户带来灵感,租户又相互带来灵感,形成了一个微妙的良性的竞争机制。

 

成都太古里在太古所有内地商场中面临的竞争最为激烈。和IFS只隔了一条两车道的马路,一样是港资巨头、一样是综合体,对方体量更大、开业更早。在IFS的正面进攻下,试营业一年后有88%的面积出租、83%的面积开业,预算租金对标的还是三里屯南区,真是一件有勇气又值得点赞的事情。

 

——展望——


内地新项目有大中里、大连和前滩,说说最近的大中里吧。据说商场和写字楼都已经超过了一半的签约率,其中写字楼好租一些,风闻H&M已经要了8层楼的面积。地铁12号线可以直达B1B2两层,可惜2号线短期内不会联通进来。啧啧啧。

 

另一重磅消息:一直高冷范儿的太古居然计划要搞VIP会员制度,不出意外的话今年全部内地项目将推进这个制度,据说可以积分、和租户共享VIP资源、可以优先参加活动。矮马,真是好想看成品啊!

 

祝福太古,基业长青,再做两百年!

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志存高远,脚踏实地。地产与远方。


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