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三大区域房价暴涨40% 下半年恐怕还要升(19张干货图 把楼市说透了)

来源:gzzfmm    发布时间:2019-12-29 18:04:45



  火爆半年后,2016年的楼市下半场,会怎么走?


  今天下午,合富辉煌发布分析报告,19张图表干货满满,赶紧跟着房产君来看看。(点击图片看大图哦)


广州市住房需求

一手成交628万平


  上半年,广州住宅购买需求到底有多少?让我们先来看一张图:




  数据显示,前六个月,广州一手住宅成交628万平方米,同比大幅增加近三成,其中核心城区供需两旺,是最大亮点。


中心五区供不应求 均价突破3.4万


  中心五区方面,呈现出供不应求的态势,上半年新增供应76万平,成交109万平,均价34102元/平,同比上升13% 。


  具体来看,新增供应超九成,集中在前两年供地的广钢新城和奥体-广氮(牛奶厂)板块。受此影响,荔湾区和天河区上半年的成交面积同比大增83%、74%。


  白云金沙洲由于开发高峰已过,供应明显萎缩。而越秀和海珠则供应稀缺,海珠上半年更是无新增供应。


海珠区,一套新货都没有




  从成交总价来看,中心五区200万以下只占5%,相比2015年上半年大幅减少12.5%;300〜500万、1000万以上成交明显增加,占比分别达到31.9%、13.6%。




  那200万以下的购房需求去哪儿了?别忘了,广州还有外围区。


外围区总价200万以下 需求旺盛


  图中显示,外围地区的黄埔、增城(不限购),以及与广州紧邻的佛山,吸引了大量200万以下的购房需求。这些区域上半年成交面积同比增长了63%、83%和25%。




二手成交活跃


  由于中心区新增供应买少见少,因此,一些优质地段的一手房,门槛高到连高端客户也买不起,只能纷纷转向二手优质物业。


  上半年,中心五区二手网签面积同比增加130万平,增幅达120%,远远抛离一手住宅的增幅。同时,合富置业数据显示,其中144平以上、总价500万以上产品更呈明显上升。



500万渐成主流


广州楼价到底涨了没

三大指标告诉你


  市场这么好,那么广州楼价到底涨了多少?


  网签数据显示,2016年上半年广州市住宅均价16141元/平,同比2015年上半年平稳上涨9%。




  究竟涨了多少,均价难以说明问题,我们还是分区域来看看。


市区看地段

核心地段一年涨幅30%-40%

  所谓的市区核心地段,指的是珠江新城、天河北、原东山等区域,又或者是叠加江景资源的项目。它们从2015年下半年率先上涨,累计一年涨幅在30%-40%。


  而非核心地段,如东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等区域的项目,由于受到核心区价格攀升辐射,持续在售项目价格累计一年升幅在20%左右。


  还有一种就是高地价的项目,如尚东君御雅苑、峻林等,这些项目本来推新价格就不菲,上半年仍有5%左右的升幅。



这些区域涨价最快




  高地价项目还有一种,那就是地王项目。


  在市场看好的情况下,地王项目也借势积极出货,销售速度明显加快;由于受高地价制约,“地王”项目往往以明显高于周边价格入市,上半年价格平稳上升。




外围产品结构及库存变化

中小户型库存下降,价格上涨20%-30%


  受大势影响,上半年刚需积极入市,成交火爆。


  外围六区中,体现在120平以下的首置首改产品,成交占比明显上升,这导致黄埔科学城东,番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心,南沙中心以及增城新塘中心板块,120平以下产品库存大幅下降(库存统计时间截至2016年7月1日)。


库存下降一览表


广州需要去库存吗

去化周期低于10个月


  数据显示,广州全市库存普降,目前的平均去化周期已经低于10个月。


  其中,增城、黄埔的去化周期仅6个月左右,而中心区方面由于货量少,存量也不多。




  但是从高单价项目、200平以上的大户型来看,去库存形式仍然比较严重。

大面积库存周期超过20个月


下半年新增供应充裕

价格有望攀升


  自去年以来,佛山吸引了众多外来房企拿地,如融创、泰禾等

  

  下半年的市场,会续写上半年的火爆吗?


  据统计,下半年全市(不含增城从化)新增供应超4万套,外围四区占比超7成。




  其中,中心五区新增供应将集中在广钢、奥体-广氮、同和等高价地区域,预计价格有望攀升。


三足鼎立


  而外围区域受到中心区价格进一步上涨的带动,预计会呈现稳步上升的态势。


  后续供应明显减少的热点板块,如番禺的主流成交板块、科学城东板块、地铁利好兑现的板块,如黄埔区府板块,预计价格仍有进一步上升的空间。




关于房企扎堆佛山拿地

开发商其实瞄准的是广州市场


  自去年以来,佛山吸引了众多外来房企拿地,如融创、泰禾等。对此,合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江认为,这些房企虽然在佛山拿地,但其实瞄准的都是广州市场。


  由于佛山不限购,再加上买房送户口等利好政策,确实是吸引了大量的新广州人前往置业。

                            

  在黎文江看来,佛山的南海,是广州人买房的首选目标,第二目标则是北滘新城和陈村。


数据来源:合富辉煌


服务内容

1.办理交易房产产权查册;

2.办理签署房地产买卖合同;

3.办理广州市存量房网签手续;

4.办理银行贷款按揭手续;

5.办理房屋交易递件,完税,过户手续;

6.办理领取新房产证手续;

7.办理房屋抵押登记,入押手续;

8.办理房产类公证手续。


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