火爆半年后，2016年的楼市下半场，会怎么走？

　　今天下午，合富辉煌发布分析报告，19张图表干货满满，赶紧跟着房产君来看看。（点击图片看大图哦）

　　上半年，广州住宅购买需求到底有多少？让我们先来看一张图：

　　数据显示，前六个月，广州一手住宅成交628万平方米，同比大幅增加近三成，其中核心城区供需两旺，是最大亮点。

中心五区供不应求 均价突破3.4万

　　中心五区方面，呈现出供不应求的态势，上半年新增供应76万平，成交109万平，均价34102元/平，同比上升13% 。

　　具体来看，新增供应超九成，集中在前两年供地的广钢新城和奥体-广氮（牛奶厂）板块。受此影响，荔湾区和天河区上半年的成交面积同比大增83%、74%。

　　白云金沙洲由于开发高峰已过，供应明显萎缩。而越秀和海珠则供应稀缺，海珠上半年更是无新增供应。

海珠区，一套新货都没有

　　从成交总价来看，中心五区200万以下只占5%，相比2015年上半年大幅减少12.5%；300〜500万、1000万以上成交明显增加，占比分别达到31.9%､13.6%。

　　那200万以下的购房需求去哪儿了？别忘了，广州还有外围区。

外围区总价200万以下 需求旺盛

　　图中显示，外围地区的黄埔、增城（不限购），以及与广州紧邻的佛山，吸引了大量200万以下的购房需求。这些区域上半年成交面积同比增长了63%、83%和25%。

二手成交活跃

　　由于中心区新增供应买少见少，因此，一些优质地段的一手房，门槛高到连高端客户也买不起，只能纷纷转向二手优质物业。

　　上半年，中心五区二手网签面积同比增加130万平，增幅达120%，远远抛离一手住宅的增幅。同时，合富置业数据显示，其中144平以上、总价500万以上产品更呈明显上升。

500万渐成主流

　　市场这么好，那么广州楼价到底涨了多少？

　　网签数据显示，2016年上半年广州市住宅均价16141元/平，同比2015年上半年平稳上涨9%。

　　究竟涨了多少，均价难以说明问题，我们还是分区域来看看。

市区看地段

核心地段一年涨幅30%-40%

　　所谓的市区核心地段，指的是珠江新城、天河北、原东山等区域，又或者是叠加江景资源的项目。它们从2015年下半年率先上涨，累计一年涨幅在30%-40%。

　　而非核心地段，如东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等区域的项目，由于受到核心区价格攀升辐射，持续在售项目价格累计一年升幅在20%左右。

　　还有一种就是高地价的项目，如尚东君御雅苑、峻林等，这些项目本来推新价格就不菲，上半年仍有5%左右的升幅。

这些区域涨价最快

　　高地价项目还有一种，那就是地王项目。

　　在市场看好的情况下，地王项目也借势积极出货，销售速度明显加快；由于受高地价制约，“地王”项目往往以明显高于周边价格入市，上半年价格平稳上升。

外围产品结构及库存变化

中小户型库存下降，价格上涨20%-30%

　　受大势影响，上半年刚需积极入市，成交火爆。

　　外围六区中，体现在120平以下的首置首改产品，成交占比明显上升，这导致黄埔科学城东，番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心，南沙中心以及增城新塘中心板块，120平以下产品库存大幅下降（库存统计时间截至2016年7月1日）。

库存下降一览表

　　数据显示，广州全市库存普降，目前的平均去化周期已经低于10个月。

　　其中，增城、黄埔的去化周期仅6个月左右，而中心区方面由于货量少，存量也不多。

　　但是从高单价项目、200平以上的大户型来看，去库存形式仍然比较严重。

大面积库存周期超过20个月

　　自去年以来，佛山吸引了众多外来房企拿地，如融创、泰禾等

　　下半年的市场，会续写上半年的火爆吗？

　　据统计，下半年全市（不含增城从化）新增供应超4万套，外围四区占比超7成。

　　其中，中心五区新增供应将集中在广钢、奥体-广氮、同和等高价地区域，预计价格有望攀升。

三足鼎立

　　而外围区域受到中心区价格进一步上涨的带动，预计会呈现稳步上升的态势。

　　后续供应明显减少的热点板块，如番禺的主流成交板块、科学城东板块、地铁利好兑现的板块，如黄埔区府板块，预计价格仍有进一步上升的空间。

　　自去年以来，佛山吸引了众多外来房企拿地，如融创、泰禾等。对此，合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江认为，这些房企虽然在佛山拿地，但其实瞄准的都是广州市场。

　　由于佛山不限购，再加上买房送户口等利好政策，确实是吸引了大量的新广州人前往置业。

　　在黎文江看来，佛山的南海，是广州人买房的首选目标，第二目标则是北滘新城和陈村。

数据来源：合富辉煌